Policy reference · 核对于 2026-10-26
政策会变，所以这里每个数字都标了生效日期和出处。测算页读的是同一份参数；如果哪条更新了，改一处、全站生效。
Eligibility
| 人群 | 外环外 | 外环内 | 凭证 |
|---|---|---|---|
| 上海户籍家庭 / 成年单身 | 不限套数 | 限购 2 套 | 户籍 |
| 非沪籍 · 社保或个税满 1 年 | 不限套数 | 限购 1 套 | 连续缴纳（补缴不算） |
| 非沪籍 · 社保或个税满 3 年 | 不限套数 | 限购 2 套 | 连续缴纳 |
| 非沪籍 · 持居住证满 5 年 | 限购 1 套 | 限购 1 套 | 免社保年限 |
Mortgage
注意：组合贷要同时满足两部分的首付要求，所以「商贷 15% + 公积金 20%」的实际首付是 20%，不是 15%。
Tax & fees
| 税种 | 谁付 | 规则 |
|---|---|---|
| 契税 | 买方 | 首套 ≤140㎡ 1%、>140㎡ 1.5%；二套 1% / 2% |
| 增值税 | 卖方 | 满 2 年免征；不满 2 年按 3% 全额（含税价 ÷1.03 × 3%） |
| 个人所得税 | 卖方 | 满五唯一免征；否则核定 1% 或差额 20%（孰低） |
| 中介费 | 买方（可谈） | 历史口径买方 2% / 卖方 1%；2026 年部分机构改双边共担，实际 0.5%–2% |
| 房产税 | 持有人 | 二套及以上新购、超出人均 60㎡ 部分，按 单价×0.7× 税率； 单价 ≤ 92,536 元/㎡ 用 0.4%，否则 0.6% |
| 登记费 | 买方 | 80 元/套；印花税暂免 |
Sources
| 文件 | 生效 | 状态 |
|---|---|---|
| 《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（沪建房管联〔2026〕75号，俗称「沪七条」） | 2026-02-26 | 已核 |
| 《关于优化本市住房公积金个人住房贷款政策的通知》（沪公积金管委会〔2026〕1号） | 2026-02-26 | 已核 |
| 《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（外环外购房不限套数、二套利率并轨） 沪籍外环外不限套数、外环内限购2套；商贷不再区分首套二套利率下限 | 2025-08-26 | 已核 |
| 央行上海总部：二套房贷最低首付外环外15%、其他区域25% | 2026-08-21 | 已核 |
| 央行、金融监管总局《关于改革完善房地产信贷管理…的意见》：房贷最长期限由30年延至40年 银行实操另有约束：借款人年龄+期限≤75年（部分80年）、房龄+期限≤70年 | 2026-08-28 | 已核 |
| 2026年10月20日 LPR 公告：5年期以上 3.50% | 2026-10-20 | 已核 |
| 上海个人居住用房买卖税费全梳理（2026版，上海市税务局口径） | 2026-01-01 | 已核 |
| 个人住房房产税税率适用表（2026版）—— 应税单价分界 92,536 元/㎡ | 2026-01-01 | 已核 |
| 上海《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（有序推行现房销售） | 2026-09-28 | 已核 |