先把「能买什么」算清楚，
再去看房。

交付物

• 候选池 ≤ 10 套，每套有 A/B/C 评级（A=可下手，B=可谈，C=备选）
• 每套标注：单价对比同小区近 3 月网签、税费、房龄可贷年限、通勤门到门时间
• 每套写下 3 个必须现场问清的问题（产权/户口/税费/学区）
• 每套给出「到价」——高于这个价就不谈

口径

• 硬约束（资格、预算、通勤上限）作为过滤器，不参与打分
• 评分只在候选池内做相对比较，不用绝对分数假装客观
• 任何一条红旗（抵押、查封、居住权、户口不迁）直接出局，不参与排序

交付物

• 三套方案并列：极限杠杆（首付 20%）/ 稳健（35%）/ 保守（50%）
• 每套方案列出：首付、税费、中介费、装修、现金合计、月供、总利息、月供收入比
• 组合贷拆解：公积金可贷额度、商贷部分、各自利率与年限
• 压力测试：利率 +50BP、收入下降 20%、提前还款 50 万后的现金流

口径

• 公积金 2.6% / 商贷 3.05% 分笔计算，不混算平均利率
• 税费按真实持有年限算，不用「大概 3 个点」糊弄
• 现金储备 ≥ 12 个月月供，否则方案标红