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买房真正会出事的环节，八成不在「房子好不好看」，而在资格、产权、资金和合同。下面 36 项按阶段排好， 每项都写清楚怎么验；带红旗标记的，命中就别碰。
目标一
在预算和通勤的硬约束内，把「值得实地看」的房源从几十套收敛到 10 套以内，并且能说清每套为什么留下、为什么排除。
目标二
把「买得起」翻译成三张现金流表：最低首付、最低月供、最低总利息，并知道每一种在什么情况下会崩。
0 / 36 项完成
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购房前 3–6 个月，先把「能不能买、能买多少」钉死
上海按「购房之日前连续缴纳」认定，补缴不算。非沪籍外环外需满 1 年、外环内满 1 年（满 3 年可增购 1 套）；持居住证满 5 年可免社保。去「随申办」拉缴费记录逐月核对。
限购和契税都按「家庭」算，含配偶及未成年子女。婚前各自名下的房、继承所得的房、与父母共有的房都可能计入，先查清再谈首套。
近 2 年逾期、近半年贷款审批查询次数、现有信用贷余额都会影响批贷。先让 2–3 家银行做预审（不查征信的口头预审更安全），再决定看什么价位的房。
银行会追溯首付流水 3–6 个月。信用贷、经营贷、网贷流入首付是红线；父母赠与需保留转账凭证和亲属关系证明。
申请公积金贷款要求：账户设立满 6 个月、当前连续足额缴存 6 个月、无未终止的提取/冲还贷约定。额度 = min(最高额度, 基本余额×30 + 补充余额×10, 月还本额≤工资基数 40%)。
极限 = 首付掏空 + 月供占收入 50%；舒适 = 月供占 35–40%、留 12 个月月供现金；保守 = 月供 30% 以内。三档都算出来，市场热的时候不要用极限档去抢。
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先选地段再选房，别让房源牵着走
门到门计时（含步行、进站、换乘、出站），工作日 8:00 出发测一次，别用地图的理论时间。到漕河泾的通勤上限先写死，超过就一票否决。
查板块近 6 个月成交量与在售挂牌量：去化周期 > 12 个月说明议价空间大。价格锚定用「同小区近 3 个月网签单价」，不是中介给的挂牌价。
地铁、学校、商业的规划去规划和自然资源局官网查公示，中介说的「规划中」经常是十年前就黄了的。已开工 > 已批复 > 规划中 > 传闻。
上海公办按「五年一户」限制，同一地址五年内只安排一户入学；热门校还有入户年限要求。有学龄前儿童才需要为学区付费，否则是纯溢价。
晚上 8–10 点看：车位是否停满、楼道灯亮不亮、群租/商住混用、噪音源（高架、地铁、餐饮街）、绿化维护。白天看不出来的问题晚上全暴露。
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房子可以慢慢挑，产权问题一条就够毁掉交易
让中介出「不动产登记簿」或陪同去不动产登记中心查：权利人、抵押、查封、异议登记、共有情况。只看房产证复印件等于没看。
夫妻共有、继承共有、未成年人份额，任何一个共有人不签字合同都可撤销。签约当天所有产权人带身份证原件到场。
和卖家一起去派出所查该地址户籍登记情况。户口不迁出法院一般不强制，只能靠合同违约金约束，所以必须约定迁出日期和每日违约金。
《民法典》居住权登记后可以对抗买卖，「买卖不破租赁」也适用。查册看居住权，合同中要求卖家承诺无租约、无居住权。
重点看顶楼天花板、卫生间外墙、窗边；承重墙是否被敲（看原始户型图对比）；阳台/天井是否违规搭建（违建部分不计面积还可能被拆）。
看房时打开水龙头测水压、看配电箱回路、闻下水返味。交房前让中介拉水电煤和物业欠费清单，约定由卖家结清。
商贷要求「房龄 + 贷款期限 ≤ 70 年」，公积金更紧。1990 年前的老公房可能只能贷 15–20 年，月供会被动抬高。买房前先算清这套房能贷几年。
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价格不是唯一变量，税费承担和付款节奏同样是钱
同小区、同户型、同楼层近 3 个月的真实网签单价才是锚。挂牌价减去 3–8% 通常是可谈区间，急售房源可以更多。
卖方报「到手价」意味着所有税费你承担。要求拆开：房价 + 增值税 + 个税 + 中介费 + 其他。满五唯一能省 1% 个税，满 2 年能省 3% 增值税。
定金一般 5–10 万，写清「贷款未获批则全额退还」。大额定金必须等贷款预审通过再付。付款节点绑事件（网签、批贷、过户），不要绑日期。
上海链家历史口径买方 2%、卖方 1%，2026 年部分机构改为双边共担。总价 500 万以上、或房源独家时可谈到 1% 甚至更低，签居间合同前谈。
留 2–5 万尾款绑户口迁出和物业交割。卖家要求「过户后返租」的要写清租金和期限。
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钱不进监管账户，就等于把命交给对方
上海二手房必须网签。首付走银行或交易中心资金监管账户，不过中介公司账户、不直接转卖家个人。
双倍返还定金 / 总价 20% 违约金，买卖双方对等。卖家「一房二卖」的成本要写高。
网签前交易中心会核验购房资格和房屋状态（抵押、查封）。核验不通过不能网签，这一步过不了说明前面的功课白做。
家电家具清单（品牌型号）、装修固定物归属、车位是否含、物业费结算日、户口迁出日期、税费承担方、贷款失败的处理方式。附件比正文更重要。
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先预审再付大钱，评估价决定你还要补多少现金
公积金额度够、且能覆盖 20% 首付要求的，走组合贷更省利息（2.6% vs 3.05%）。但组合贷流程慢 2–4 周，卖家急售时可能不接受。
银行按评估价放贷，不是成交价。评估价低 5%，贷款额就少 5% 的房款，差额要现金补。签约前让银行先做评估预估。
银行要求月供 ≤ 家庭月收入 50%。奖金、副业收入需要 6–12 个月流水证明，临时做流水没用（会被识别）。
2026-08-28 起商贷最长 40 年，但受「年龄+期限≤75」「房龄+期限≤70」双重约束。40 年月供更低但总利息显著更高，用本工具对比再决定。
问清：满 1 年是否免违约金、每年可还几次、最低还款额、是否可缩期。选「缩短年限」比「减少月供」省利息更多。
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税、证、户口、欠费，四件事一件都不能漏
上海按税务核定价与网签价孰高计税。做低网签价省税的空间很小，还可能被认定偷税。按真实成交价预留税费。
买卖双方到场，带身份证、户口本、婚姻证明、购房资格证明。一般 3–5 个工作日领新证，贷款购房需同步办抵押登记。
交房当天抄表，电、水、燃气、宽带、物业、维修基金逐项过户。维修基金随房转移，不需要重新缴。
去派出所确认原户口已迁出，再付尾款。有学龄儿童的，还要去对口学校确认名额未被占用。