Target 02 · Finance
组合贷分笔计算：公积金按 2.6%，商贷按 LPR 减点，不混算平均利率。税费按真实持有年限判断增值税和个税， 再叠加中介费和现金需求。所有数字可改，改了立刻重算。
公积金单笔上限：首套家庭 240 万（含补充），个人 120 万；二套家庭 200 万。额度还受账户余额×30（补充×10）和月还本额≤工资基数 40% 约束。
首付
35.0% · 贷款 390万
首年月供
公积金 0万 + 商贷 390万
总利息
占本金 52.7%
现金合计
首付 + 税费 + 装修/备用
| 首付 | 月供 | 总利息 | 现金 |
|---|---|---|---|
| 20% | 20,367 | 253万 | 158万 |
| 35% ◂ | 16,548 | 206万 | 248万 |
| 50% | 12,729 | 158万 | 338万 |
首付每多 15 个百分点，月供少约 3,819 元，总利息少约 47万。杠杆不是免费的，只是把成本挪到后面。
每年偿还的本金与利息（真实摊销数据，非示意）
| 期数 | 月供 | 本金 | 利息 | 剩余本金 |
|---|---|---|---|---|
| 第 1 期 | 16,548 | 6,635 | 9,913 | 3,893,365 |
| 第 2 期 | 16,548 | 6,652 | 9,896 | 3,886,712 |
| 第 3 期 | 16,548 | 6,669 | 9,879 | 3,880,043 |
| 第 4 期 | 16,548 | 6,686 | 9,862 | 3,873,357 |
| 第 5 期 | 16,548 | 6,703 | 9,845 | 3,866,654 |
| 第 6 期 | 16,548 | 6,720 | 9,828 | 3,859,934 |
| 第 60 期 | 16,548 | 7,707 | 8,840 | 3,470,503 |
| 第 120 期 | 16,548 | 8,975 | 7,572 | 2,970,346 |
| 第 180 期 | 16,548 | 10,452 | 6,096 | 2,387,904 |
| 第 240 期 | 16,548 | 12,172 | 4,376 | 1,709,641 |
| 第 300 期 | 16,548 | 14,174 | 2,374 | 919,793 |
| 第 360 期 | 16,548 | 16,506 | 42 | 0 |